El Mes de Julio en Lujo Investiga, Brokers Dicen Ventas Fuertes ¡Inventario en Caída!
Un mes después de la aprobación de un impuesto sobre segundas viviendas en la ciudad de Nueva York, las ventas de bienes raíces de lujo siguen siendo sólidas y el inventario está disminuyendo, según corredores y analistas.
Cuando la gobernadora de Nueva York, Kathy Hochul, y la legislatura estatal aprobaron el llamado impuesto a la residencia secundaria el 27 de mayo, los agentes inmobiliarios y los desarrolladores predijeron un impacto inmediato. Los corredores dijeron que los ricos de Nueva York huirían a Florida, los desarrolladores dijeron que detendrían nuevos proyectos y los lobistas inmobiliarios predijeron caídas en el empleo. Muchos citaron lo que llamaron “el efecto Mamdani”, refiriéndose al alcalde de la ciudad de Nueva York, Zohran Mamdani, y la posible fuga de riqueza por impuestos.
“El impuesto a las segundas viviendas frenará la actividad del mercado, reducirá los valores de las propiedades, perjudicará el desarrollo de nuevos proyectos y debilitará la economía de la ciudad”, dijo la Junta de Bienes Raíces de Nueva York en un comunicado poco después de que la medida fuera aprobada.
Sin embargo, las ventas de apartamentos de lujo no muestran signos de debilidad. Hubo 126 contratos firmados para apartamentos con un precio de $4 millones o más en junio, frente a los 124 durante el mismo período de cuatro semanas del año pasado, según Olshan Realty.
El precio promedio de un apartamento de Manhattan alcanzó su segundo nivel más alto en el segundo trimestre, un 5% más que el año pasado, llegando a aproximadamente $2.2 millones, según Brown Harris Stevens. Las ventas de condominios con precios entre $10 millones y $20 millones aumentaron un 55%, según Compass. Las ventas de condominios de más de $20 millones aumentaron un 33%, con precios de venta promedio un 14% más altos, dijo la correduría inmobiliaria.
Los tratos en junio incluyeron un ático dúplex de $80 millones en un nuevo edificio de condominios cerca del West Village de Manhattan, un condominio de $26 millones en el centro y un cooperativa de $22 millones en el Upper East Side. Los corredores dicen que, si bien algunos compradores inicialmente se asustaron por el impuesto, la avalancha de liquidez de ofertas públicas iniciales recientes y la riqueza en aumento proveniente de los precios de los activos ha superado sus temores.
“Ahora mismo hay una cantidad de dinero increíble”, dijo Lauren Muss de Douglas Elliman, quien tenía un contrato de $17.5 millones por un condominio en junio. “Estamos viendo grandes cosas llegar a nosotros todos los días. Solo se está fortaleciendo”.
Es demasiado pronto para juzgar los impactos a largo plazo del impuesto, por supuesto. Y los abogados de bienes raíces dicen que habrá años de litigios relacionados con valoraciones, juntas de condominios, estatus de residencia y otros problemas relacionados con el nuevo impuesto. Mientras que Hochul y Mamdani han dicho que el impuesto recaudará $500 millones al año, el Contralor de la Ciudad de Nueva York estima que recaudará alrededor de $340 millones a $380 millones.
Sin embargo, los principales corredores dijeron que los temores sobre el impuesto a la segunda vivienda están disminuyendo rápidamente. El recargo, impuesto a las residencias no principales valoradas por la ciudad en más de $1 millón, fue propuesto por primera vez en abril, aprobado en mayo y entró en vigor oficialmente esta semana. Se aplica a las residencias que cumplan con los criterios fiscales a partir del 5 de enero de 2026. Por lo tanto, cualquier comprador de costosas segundas residencias este año estará sujeto al impuesto.
Algunos compradores pausaron inicialmente sus tratos cuando se propuso el impuesto, según los agentes. Scott Hustis, de Paradigm Advisory en Compass, dijo que listó un ático dúplex de $16.5 millones en la Torre del Parque Madison Square el 8 de abril. Un comprador mostró interés inmediato y estaba a punto de hacer una oferta, dijo, pero cuando Hochul anunció el impuesto propuesto una semana después, el comprador se echó para atrás.
A finales de mayo, sin embargo, a medida que los detalles del impuesto se volvieron más claros, los compradores regresaron al mercado. El ático entró en contrato el 6 de junio.
“Hay mucha confianza allá afuera”, dijo Hustis. “Los mercados están fuertes. Muchos más compradores de Nueva York están saliendo a la luz”.
Hustis se negó a comentar sobre el comprador del ático de $16.5 millones o si será una residencia principal. Si no lo es, es probable que el apartamento esté sujeto a un impuesto a la segunda vivienda de más de $98,000 en este año fiscal, además de los impuestos sobre la propiedad, según las valoraciones de la ciudad.
Pero Hustis dijo que los compradores ultrarricos están más preocupados por comprar en el momento adecuado en el ciclo del mercado que por pagar un impuesto adicional.
“En este momento, ven cosas cerrarse y los precios no bajar, y deciden ejecutar”, dijo.
El inventario bajo está agregando presión a los compradores. Jonathan Miller, CEO de la firma de tasación e investigación Miller Samuel, dijo que el inventario de lujo ha disminuido un 40% en comparación con el año pasado y ahora está en el nivel más bajo que ha visto desde que empezó a rastrearlo en 2004.
