El impuesto propuesto por Nueva York a las segundas residencias valoradas en más de $5 millones probablemente desencadenará costosas batallas legales sobre cómo valorar bienes raíces de lujo en la ciudad, según tasadores y abogados.
El denominado impuesto “pied-à-terre”, anunciado la semana pasada por la gobernadora de Nueva York, Kathy Hochul, y el alcalde de la ciudad, Zohran Mamdani, impondría un impuesto anual adicional a las propiedades residenciales no primarias valoradas en más de $5 millones. Tanto la gobernadora como el alcalde afirmaron que el gravamen recaudará alrededor de $500 millones al año para ayudar a compensar el déficit presupuestario de la ciudad.
Los funcionarios no han publicado detalles, incluidas las tasas impositivas o el momento en que entraría en vigor. Sin embargo, los tasadores y abogados de bienes raíces señalaron que el impuesto sienta las bases para una gran batalla legal sobre cómo valorar las segundas residencias de lujo en uno de los mercados más caros del mundo. Dado que el obsoleto sistema de impuestos a la propiedad de Nueva York subvalora drásticamente a cooperativas y condominios, los expertos señalaron que la ciudad tendrá que diseñar un nuevo sistema para valorar las segundas residencias de alta gama.
Entre las preguntas que surgen: ¿Será responsabilidad del propietario o de la ciudad establecer el valor imponible? ¿Los propietarios de pied-à-terre tendrán que contratar a tasadores para valorar sus apartamentos cada año? ¿Cómo manejará la ciudad la avalancha de desafíos legales sobre los valores?
“Los costos administrativos no han sido considerados”, señaló Jonathan Miller, CEO de Miller Samuel, la empresa de tasación e investigación. “Este impuesto podría dar origen a una nueva industria, donde tenga que hacer muchas tasaciones”.
Se espera que el impuesto sea parte del presupuesto anual del estado y aún debe ser aprobado por la legislatura estatal. Enfrenta una fuerte oposición de la industria inmobiliaria y propuestas similares han fracasado en el pasado. Citadel reprendió el jueves a Mamdani por señalar al CEO Ken Griffin en su impulso por el impuesto.
Impuestos previamente propuestos sobre los pied-à-terre incluyeron tasas graduales basadas en el valor. Una propuesta de 2019, por ejemplo, impuso un impuesto del 0.5% sobre el valor de un pied-à-terre superior a $5 millones, 1.5% sobre $10 millones y 4% sobre $25 millones.
Imponer un nuevo impuesto adicional sobre el valor de las segundas residencias requerirá dos nuevas formas de verificación por parte de la ciudad: la no residencia y el valor. Hochul estima que alrededor de 13,000 segundas residencias no primarias en la ciudad de Nueva York valoradas en $5 millones o más estarán sujetas al impuesto.
Miller señaló que 4,146 apartamentos de Manhattan se vendieron por $5 millones o más en los últimos cinco años. Estima que aproximadamente el 70% de las propiedades vendidas por $5 millones o más son segundas residencias (incluso terceras, quintas o décimas residencias).
Demostrar la no residencia principal debería ser sencillo, basado en los registros fiscales. Si el propietario de una propiedad de $5 millones o más no es residente fiscal de la ciudad de Nueva York, estará sujeto al impuesto. Aquellos que compren condominios a través de LLCs, que probablemente sean la gran mayoría de los compradores de alto nivel, podrían ser difíciles de identificar. Y dado que los propietarios de segundas residencias que alquilan a largo plazo pueden estar exentos, algunos propietarios de LLC podrían alquilar a sí mismos y posiblemente evitar el impuesto, según expertos en bienes raíces.
El mayor problema será la valoración. Los impuestos sobre bienes inmuebles son la mayor fuente de ingresos para la ciudad de Nueva York, representando más del 40% de los ingresos fiscales totales en los últimos años, según la Oficina de Presupuesto Independiente de la ciudad. Sin embargo, el sistema de valoración de la ciudad valora las propiedades muy por debajo de su valor de mercado. Gracias a una compleja historia legal que valora ciertos tipos de bienes raíces en función de su valor de alquiler, los valores tasados de los apartamentos de la ciudad de Nueva York suelen ser una fracción de su valor de mercado.
“Los valores tasados son absurdamente bajos”, dijo Robert Pollack, socio principal de Marcus & Pollack LLP y experto en impuestos sobre bienes raíces de Nueva York. “No son representativos de los valores de mercado”.
El ático de Griffin en 220 Central Park South, que Mamdani utilizó como telón de fondo para anunciar el impuesto, fue comprado en 2019 por $238 millones. Sin embargo, la ciudad lo valora en $6.99 millones y lista su valor de mercado en $15.5 millones, según Pollack. Pocos apartamentos en el edificio, uno de los más caros de la ciudad, tendrían que pagar el impuesto pied-à-terre según los valores actuales de la ciudad.
La propuesta pied-à-terre de 2019 llamaba a que las valoraciones se basaran en precios de venta recientes. Sin embargo, los corredores señalaron que, dado que cada apartamento es diferente y los mercados cambian rápidamente, el uso de precios de venta recientes puede distorsionar los valores. Para alcanzar el objetivo de recaudar $500 millones al año con el nuevo impuesto, es probable que los funcionarios de la ciudad tengan que crear un nuevo sistema para determinar los valores de mercado, según expertos.
Miller dijo que una opción sería que los propietarios obtuvieran tasaciones regulares, lo que generaría una avalancha de demanda para empresas de tasación como la suya.
“Me emocionaría si cada apartamento en la ciudad de Nueva York tuviera que ser tasado anualmente”, dijo.
Incluso con tasaciones de los propietarios, sin embargo, habrá presión para valorar los apartamentos justo por debajo de los umbrales fiscales más cercanos. Podría haber un gran número de apartamentos valorados en $4.98 millones, por ejemplo, para evitar el impuesto. O alguien con un apartamento de $26 millones podría tasarlo en $24.9 millones para evitar la tasa del 4% más alta.
“Podría terminar habiendo grandes conglomerados de valoraciones alrededor de cada tramo impositivo”, dijo Miller.
