Ahora que el conflicto de Irán queda atrás y los precios del petróleo han caído significativamente, con suerte podemos avanzar hacia la segunda mitad de 2026 con menos drama en el mercado de la vivienda. Sería genial que el panorama económico sea menos parecido a un episodio de 24 y más como Salvado por la campana.
¿Cómo se mantuvo el mercado de la vivienda con precios del petróleo por encima de $100 en un momento y algunas personas hablando de tres aumentos de tasas de la Fed en 2026? Echemos un vistazo a los datos y hagamos un balance de la primera mitad de 2026. Hay que tener en cuenta que, como siempre, hubo cierta influencia en nuestros datos semanales debido a cualquier festivo de tres días. Juneteenth fue hace dos viernes y algunas personas aprovechan ese festivo de tres días para irse de vacaciones. Y, por supuesto, el festivo del 4 de julio está a la vuelta de la esquina.
Ventas totales pendientes de vivienda
Nuestros datos totales de ventas de viviendas pendientes son diferentes a nuestros datos semanales totales de ventas pendientes, ya que representan más bien una duración promedio de ventas en lugar de algo semanal. Como se puede ver a continuación, la demanda de viviendas no solo ha sobrevivido a la primera mitad de 2026, sino que ha tenido un mejor desempeño que el año pasado, en su mayoría debido a que los márgenes hipotecarios han mejorado tanto en los últimos años. Las tasas hipotecarias de 2026 han tenido el comienzo más bajo desde 2022. Además, la asequibilidad ha mejorado ligeramente en los últimos dos años y el crecimiento de los salarios ha superado al crecimiento de los precios de las viviendas.
Aquí están las ventas pendientes totales de la última semana durante los últimos dos años:
- 2026: 429,242
- 2025: 396,741
Datos de solicitudes de compra de hipotecas
Los datos de solicitudes de compra son un indicador adelantado: el crecimiento aquí precede a las ventas de viviendas en aproximadamente 30-90 días. Desde finales de 2022, cada vez que hemos visto al menos 12-14 semanas de crecimiento de semana a semana, tendemos a tener un par de cientos de miles más de ventas de viviendas. Este año, los datos de semana a semana han sido mayormente estables, pero los datos de crecimiento interanual han sido positivos con la excepción de dos semanas, que tenían una comparación difícil interanual.
El crecimiento de este año es un poco más legítimo que el del año pasado, que partía de una base extremadamente baja, por lo que el porcentaje de crecimiento necesita contexto. El conflicto de Irán no dañó demasiado esta línea de datos en el lado negativo; una premisa mejor sería que la tasa de crecimiento probablemente se haya ralentizado solo un poco.
Aquí están las estadísticas de las solicitudes de compra hasta el momento en 2026:
- 10 lecturas semanales positivas
- 12 lecturas semanales negativas
- 2 lecturas semanales planas
- 10 semanas de crecimiento interanual de dos dígitos
- 22 semanas de crecimiento interanual positivo
- 2 lecturas interanuales negativas
Ventas pendientes semanales
Nuestros datos de ventas de viviendas pendientes proporcionan una perspectiva de semana a semana, aunque los resultados pueden verse afectados por festivos y fluctuaciones a corto plazo. Nuestros datos semanales de ventas pendientes suelen tardar de 30 a 60 días en reflejarse en los datos de ventas.
Aunque la semana pasada tuvo una ligera disminución interanual, proveniente de una comparación más difícil, las variables más importantes que han ralentizado esta línea de datos desde mediados de junio de 2025 fueron los festivos de invierno y la épica tormenta de nieve en enero. Las tasas hipotecarias no han subido por encima del 7% este año, gracias a los márgenes, y los datos de vivienda se han mantenido firmes. Por supuesto, la tasa de crecimiento de las ventas habría sido mejor si las tasas hubieran permanecido por debajo del 6.25% durante todo el año, pero considerando todo lo que ha sucedido, no está mal.
Estas son las ventas pendientes de la semana pasada durante los últimos dos años:
- 2026: 72,222
- 2025: 74,130
Rendimiento de 10 años y tasas hipotecarias
En el pronóstico de HousingWire para 2026, anticipé los siguientes rangos:
- Tasas hipotecarias entre 5.75% y 6.75%
- El rendimiento del bono a 10 años fluctuando entre 3.80% y 4.60%
La mayor pregunta que he escuchado de nuestra audiencia es: Ahora que los mercados petroleros creen que el conflicto está llegando a su fin y los precios del petróleo han vuelto a niveles más normales, ¿por qué las tasas hipotecarias no han bajado por debajo del 6.50%? La semana pasada, expliqué lo que está sucediendo en este artículo con gráficos y en este episodio del podcast diario de HousingWire.
El podcast del lunes cubrirá a la Fed y lo que puede llevar las tasas más bajas o más altas desde aquí. Sin embargo, considerando lo que sucedió con los precios del petróleo por encima de $100 e inflación del IPC por encima del 4% este año, el rendimiento del bono a 10 años en 4.37% es una bendición.
Diferenciales de hipoteca
La discusión de los diferenciales de hipoteca de esta semana va a ser muy simple: sin que los diferenciales de hipoteca se acerquen a su rango normal reciente de 1.60%-1.80% este año, no estaría escribiendo este artículo hoy. Si tuviéramos los peores diferenciales de 2023 con el rendimiento del bono a 10 años en su nivel actual, las tasas hipotecarias estarían más cerca del 8%. Incluso con los diferenciales de 2024-2025, las tasas hipotecarias habrían estado por encima del 7% la mayor parte del año. Los diferenciales de hipoteca fueron la mejor defensa contra el conflicto de Irán, el aumento del petróleo y los datos de inflación más altos.
Inventario de viviendas
El inventario de viviendas ha sido la historia sorprendente de la vivienda para 2026, a menos que estuvieras leyendo nuestro Seguimiento del Mercado de Viviendas desde mediados de junio de 2025, cuando el mercado de la vivienda cambió y el crecimiento interanual de la primera mitad de 2025 no pudo mantenerse. Durante los últimos 12 meses he estado explicando que el crecimiento del inventario se ralentizará. No deberíamos sorprendernos por algunas lecturas interanuales negativas a mediados de junio, ya que las comparaciones iban a ser difíciles para mostrar crecimiento. Ahora que hemos pasado mediados de junio, esas comparaciones bajas han terminado, y ahora será una buena lucha entre compradores y vendedores.
- Cambio semanal en el inventario (19 de junio-26 de junio): El inventario aumentó de 830,939 a 841,547
- Misma semana del año pasado (20 de junio-27 de junio): El inventario aumentó de 828,890 a 831,050
Nuevas listas
La estacionalidad en los datos de nuevas listas está aquí; estamos comenzando la declinación tradicional. Tradicionalmente, veríamos de 80,000 a 100,000 nuevas listas durante las semanas pico de temporada, pero solo hemos superado las 80,000 cuatro veces este año y nunca en semanas consecutivas. Sin embargo, el conflicto no ha cambiado los datos de nuevas listas de su tendencia normal este año, lo que es otra victoria para la vivienda. Y recuerda que el fin de semana pasado fue un festivo de tres días.
Algo de contexto para aquellos que creen que los datos de nuevas listas se asemejan a los años de la burbuja inmobiliaria: las nuevas listas en ese momento oscilaban entre 250,000 y 400,000 por semana durante varios años. ¡Varios años!
Aquí están los datos de nuevas listas de la semana pasada durante los últimos dos años:
- 2026: 75,128
- 2025: 81,059
Porcentaje de recorte de precios
Típicamente, alrededor de un tercio de las viviendas experimentan reducciones de precios antes de venderse, reflejando la naturaleza dinámica del mercado de la vivienda. En su mayor parte, los porcentajes de recorte de precios este año han sido más bajos que el año pasado.
En mi pronóstico de precios de vivienda para 2026, tuve una predicción negativa del 0.62% a nivel nacional para el año. El crecimiento de los precios de las viviendas realmente no va a ninguna parte este año, pero el porcentaje de recortes de precios ha sido menor año tras año durante la mayor parte de 2026. Si vemos que las tasas caen, la demanda aumenta y el inventario se vuelve negativo interanualmente, mi pronóstico tendrá dificultades para ser correcto. Sin embargo, para 2026, esto ha sido una buena noticia para la vivienda, ya que el crecimiento de los salarios superó una vez más al de los precios de las viviendas.
El porcentaje de recorte de precios de la semana pasada:
- 2026: 39.05%
- 2025: 40%
La semana que viene: semana de empleos, Irán y precios de vivienda
Hemos tenido los habituales juegos de guerra de fin de semana con Irán, pero los mercados se han acostumbrado más a estos eventos. Veremos si significa algo para los precios del petróleo y las tasas el domingo por la noche.
Sin embargo, más importante, es la semana de empleos y los datos mostrarán si la Fed obtiene lo que quiere en los datos laborales: un crecimiento sólido del empleo con amplitud. Creo que cualquier cosa por encima de 33,000 empleos, diversificados, estará bien para la Fed. Probablemente este sea nuestro último informe de empleo que refleje la contratación para la Copa Mundial – veremos un impacto en el informe de empleo una vez que eso termine.
Esta semana también obtendremos el índice de precios de vivienda S&P Cotality Case-Shiller, que mostrará más de lo mismo: no está sucediendo mucho con los precios de las viviendas este año. Con suerte, podemos dejar atrás este conflicto y volver a que los datos económicos importen más que los misiles y drones.
